路線価方式と倍率方式による土地評価

土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。路線価方式は、道路に面した土地の1平方メートルあたりの価額（路線価）に面積を掛けて計算する方法で、主に市街地で採用されています。

一方、倍率方式は、路線価が定められていない地域で採用され、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて算出します。

どちらの方式が適用されるかは、国税庁のホームページで確認できます。

建物の評価は固定資産税評価額が基準

家屋などの建物は、原則として固定資産税評価額を基に評価します。固定資産税評価額は、毎年春ごろに市町村から送られてくる固定資産税の課税明細書で確認可能です。

ただし、マンション（区分所有建物）については、市場価格との乖離を調整するための補正率を用いた計算が必要となるケースがあります（2024年改正による見直し）。

また、建築中の家屋や賃貸アパートなども評価方法が異なるため注意が必要です。

小規模宅地等の特例による評価減

被相続人が住んでいた土地や事業に使っていた土地については、「小規模宅地等の特例」を適用することで、一定の面積の評価額を最大80％減額できる場合があります。この特例を適用するためには、相続人がその土地を申告期限まで有していることなどの要件を満たす必要があります。特例の適用可否は相続税額に大きな影響を与えるため、要件を慎重に確認することが重要です。

遺産分割協議での評価額の対立

遺産分割協議では、不動産の評価額によって各相続人の取り分が異なるため、意見が対立しやすくなります。相続税評価額と市場価格（時価）のどちらを基準にするかで揉めるケースも多いです。一般的に、相続税評価額は市場価格より低くなる傾向があるため、不動産を取得する人と金銭を受け取る人とで利害が一致しない場合があります。

解決策として、報酬はかかりますが、不動産鑑定士による鑑定評価を行い、客観的な価格を算出する方法が有効です。

税務調査での評価誤りの指摘

ご自身で評価を行うと、土地の画地補正や利用区分の判断を誤り、過少申告となるリスクがあります。税務調査で指摘されると、不足分の税金に加え、過少申告加算税などが課される可能性があります。特に不整形地などの評価は複雑なため、当初から専門家のチェックを受けることが望ましいといえます。

代償分割を活用した公平な分割

不動産は現金化しにくく、公平な分割が難しい財産です。特定の相続人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う「代償分割」が有効な解決策となります。その際、全員が納得できる評価額を設定することが、トラブル防止の鍵となります。

適正な評価による税負担の軽減

税理士は、土地の形状や法的規制、周辺環境などを詳細に調査し、減額要因を見落とすことなく評価に反映します。例えば、間口が狭い土地や不正形な土地などは、評価額を抑えられる可能性があります。

また、小規模宅地等の特例などの各種特例を適切に適用することで土地の評価額が下がり、納税額を抑えられるケースもあります。

専門家の知見を活用することで、過大な税負担を防げます。

複雑な手続きの代行と負担軽減

相続税の申告には、戸籍謄本の収集や財産目録の作成、遺産分割協議書の作成など、多岐にわたる手続きが必要です。税理士に依頼すれば、これらの煩雑な手続きを代行してもらえるため、精神的・時間的な負担が軽減されます。特に、不動産評価に必要な資料の収集や現地調査は手間がかかるため、専門家に任せるとスムーズにでき、ご遺族は、故人を偲ぶ時間やご自身の生活を大切にできます。

税務調査への対応と信頼性

税理士が作成した申告書は、税務署からの信頼性が高まり、税務調査のリスクを低減できる可能性があります。

さらに、書面添付制度を活用することで、申告内容を税理士が説明しやすくなり、その結果として実地調査が行われないケースもあります（ただし、最終的な調査の有無は税務署の判断によります）。

万が一、税務調査が行われることになった場合でも、税理士が立ち会い、税務署との対応を行ってくれるため安心です。

不動産評価のご相談なら山名宏明税理士事務所へ

山名宏明税理士事務所では、不動産評価を含めた相続税申告のトータルサポートを行っております。複雑な土地の評価や各種特例の適用についても、豊富な経験に基づくアドバイスを提供しています。初回相談は無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

Q不動産の評価額はどのように決まりますか？

A土地の評価額は路線価方式または倍率方式、建物については固定資産税評価額に倍率（1.0）を乗じて計算した金額で評価します。

Q評価額でトラブルになった場合はどうすればよいですか？

A不動産鑑定士による鑑定評価や、代償分割の活用などを検討し、公平な分割を目指しましょう。

Q税理士に依頼するメリットは何ですか？

A適正な評価による税負担の軽減や、複雑な手続きの代行、税務調査への対応などが挙げられます。